Manutenzione straordinaria o ristrutturazione? Differenze da conoscere

• Data di pubblicazione: 01/06/2024
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Manutenzione straordinaria o ristrutturazione? Differenze da conoscere

Distinguere tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia leggera può essere complicato e soggetto a diverse interpretazioni giurisprudenziali.
L'orientamento maggioritario ritiene che gli interventi che alterano la consistenza fisica di un immobile e comportano nuovi impianti e la ridistribuzione dei volumi rientrino nella ristrutturazione edilizia.
Di seguito vengono chiarite le maggiori differenze tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione edile.

Cosa rientra in manutenzione ordinaria?
- Le differenze tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione
- Manutenzione straordinaria
- Ristrutturazione edilizia
- Quando intervenire con manutenzione straordinaria o ristrutturazione?
- Cosa rientra in manutenzione ordinaria?

La manutenzione ordinaria comprende interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e la manutenzione degli impianti tecnologici esistenti. Questi lavori sono generalmente di natura semplice e mirano a mantenere l'efficienza e l'estetica dell'edificio senza modificare la sua struttura. Esempi tipici di manutenzione ordinaria includono la sostituzione di pavimenti, il rifacimento di bagni o cucine e la sostituzione di impianti esistenti e possono essere eseguiti senza compilare alcuna documentazione.

Le differenze tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione
Le differenze tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione riguardano principalmente il tipo di interventi effettuati, la loro complessità, il loro impatto sull'immobile e le procedure burocratiche necessarie.
In generale, la manutenzione straordinaria ha un impatto minore sulla configurazione dell'immobile, mentre la ristrutturazione può modificarne significativamente l'aspetto e la funzionalità.

Manutenzione straordinaria
La manutenzione straordinaria include opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti strutturali degli edifici, oltre a realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. Questi interventi non devono alterare la volumetria complessiva dell'edificio né comportare cambiamenti della destinazione d'uso. Gli interventi che possono essere considerati manutenzione straordinaria sono:

- Rifacimento del tetto senza modifiche strutturali significative.
- Sostituzione di infissi e serramenti esterni.
- Sostituzione di impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento, realizzazione di canne fumarie.
- Consolidamento delle strutture.
- Frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari (purché non venga modificata la volumetria complessiva).
- Installazione di ascensori o impianti di climatizzazione.

- Gli interventi di manutenzione straordinaria mirano a mantenere o migliorare lo stato attuale dell'immobile senza modificarne la struttura fondamentale o la destinazione d'uso. 
Spesso per questo tipo di lavori si richiede la presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), a seconda della complessità e del tipo di intervento.

Ristrutturazione edilizia
La ristrutturazione edilizia consiste in interventi volti a trasformare gli edifici attraverso un insieme sistematico di opere che possono portare a un edificio diverso, in parte o totalmente, da quello precedente. Questi interventi possono includere il ripristino o la sostituzione di elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e impianti. Esempi di ristrutturazione edilizia comprendono:

- Demolizione e ricostruzione di parti dell'edificio.
- Realizzazione di nuove superfici calpestabili.
- Modifica delle pareti interne per ridistribuire gli spazi.
- Cambio della destinazione d'uso (ad esempio, trasformare un magazzino in abitazione).

Gli interventi di ristrutturazione possono cambiare significativamente la struttura e l'aspetto dell'immobile, influenzandone la funzionalità, l'estetica e il valore. Solitamente questi interventi di ristrutturazione richiedono la presentazione di una SCIA o di un permesso di costruire, specialmente se comportano modifiche strutturali rilevanti o incrementi di volume.

Quando intervenire con manutenzione straordinaria o ristrutturazione?
La decisione di intervenire con manutenzione straordinaria o ristrutturazione dipende dalle condizioni dell'immobile, dagli obiettivi del progetto e dalla natura delle modifiche necessarie. Se alcune parti dell'edificio, come il tetto, le fondamenta o le pareti, presentano segni di degrado ma l'intervento non comporta modifiche strutturali significative. Così anche per gli impianti idraulici, elettrici o di riscaldamento potrebbero necessitare di essere sostituiti o aggiornati per migliorarne l'efficienza o adeguarli alle normative vigenti.

Prima di avviare le procedure per mettere in moto questo tipo di interventi è fondamentale considerare l'impatto dei lavori sull'uso dell'edificio. La ristrutturazione potrebbe richiedere la temporanea evacuazione dell'immobile, mentre la manutenzione straordinaria potrebbe essere eseguita con minore disagio per gli occupanti.
Per tale motivo può risultare utile ottenere una valutazione tecnica da professionisti del settore (ingegneri, architetti, geometri) per determinare la natura e l’entità degli interventi necessari.

 

 

Fonte: idealista