RICERCA IMMOBILE

Agevolazioni fiscali


Agevolazioni PRIMA CASA


Nel caso di acquisto della "prima casa" è prevista una serie di agevolazioni:
  • l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta;
  • le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2, cantina o soffitta;
  • C/6, box o posto auto;
  • C/7, tettoia.

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

  • non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale;
  • deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto (il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'aquirente svolge la propria attività;
  • se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
  • l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'Aire);
  • per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:

  • di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
  • di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.
Queste tre condizioni devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita. Se per errore sono state omesse, si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Perdite delle agevolazioni

L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
  • le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
  • non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
  • vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora. Precisamente:
  • il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;
  • l'imposta ipotecaria del 2%;
  • Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004, elevati al 3% dal 1° gennaio 2008;
  • l'imposta catastale dell'1%.
Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).

Per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l'applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l'immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell'abitazione.

Perdita delle agevolazioni fiscali e sue conseguenze
Motivi che determinano
la perdita
della agevolazione
  • False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto
  • Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
  • Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con agevolazioni,
    a meno che entro 1 anno non se ne acquisti un altro
Conseguenze derivanti
dalla perdita
della agevolazione
  • Pagamento delle imposte in misura ordinaria
  • Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
  • Pagamento degli interessi di mora

Controlli e verifiche

L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni.
Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi:
  • dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti;
  • dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell'acquisto si abitava in altra località;
  • dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi.
Per poter procedere all'accertamento l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate.

I nuovi beneficiari

Questi i nuovi beneficiari delle agevolazioni, in base alla circolare n. 19 del 2001:
  • Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.
    In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.
  • Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993.
    Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa.
  • Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.
  • Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato.
  • Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.
  • Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso".
  • Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa.
    Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare.
  • Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.

Acquisto della prima casa

Se il venditore dell'immobile è un privato non soggetto ad Iva, si applica:
  • l'imposta di registro del 2% sulla rendita catastale con un minimo di 1.000 euro;
  • le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un'impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore:
  • il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;
  • il valore catastale dell'immobile che costituisce ufficialmente l'importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.
Nell'atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale. In proposito va detto che è consigliabile dichiarare il giusto prezzo pagato per non rischiare brutte sorprese dopo la vendita.Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E così nei casi di gravi vizi nella costruzione dell'immobile o di impresa o società a rischio di fallimento.

Acquisto da imprese

Chi acquista casa da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:
  • l'Iva ridotta al 4% (invece che del 10%);
  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.
In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l'esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell'agente immobiliare eventualmente utilizzato.
Qualora le vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:
  • l'imposta di registro con aliquota del 2%;
  • le imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Tabella riassuntiva dei vantaggi per la prima casa
  IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE
Acquisto da privato REGISTRO 2 % 9 %
IPOTECARIA 50 euro 50 euro
CATASTALE 168 euro 50 euro
Acquisto da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice"
entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori
IVA 4 % 10 %
REGISTRO 200 euro 200 euro
IPOTECARIA 200 euro 200 euro
CATASTALE 200 euro 200 euro
Acquisto da impresa non costruttrice oppure costruttrice
che vende dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori
REGISTRO 2 % 9 %
IPOTECARIA 50 euro 50 euro
CATASTALE 50 euro 50 euro


CREDITO D'IMPOSTA


Chi vende l'immobile per il quale ha usufruito dei benefici previsti per la "prima casa", la normativa vigente prevede un credito d'imposta se entro un anno dalla vendita, acquista un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa. Si recuperano l'imposta di registro e l'Iva sborsate, non le imposte ipotecaria e catastale. Il credito ammonta alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto. Il bonus compete anche quando si acquisti un'altra abitazione mediante appalto o permuta. Per fruire del credito d'imposta, il contribuente deve manifestare la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dell'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Se per errore detta dichiarazione è stata omessa, è possibile integrare l'atto originario di acquisto con la precedente analoga dichiarazione. Se il nuovo acquisto è soggetto ad imposta di registro, la compensazione può avvenire immediatamente nel rogito. Invece, nel caso di Iva, il recupero del credito di imposta avverrà con la prima dichiarazione dei redditi successiva al rogito.

Credito di imposta per il riacquisto della "prima casa"
A chi compete A chi riacquista la prima casa entro 1 anno dalla vendita di quella precedente comprata con i medesimi benefici
Quanto spetta Importo pari all'imposta di registro, o all'Iva, versato con il primo acquisto, comunque mai superiore alle imposte dovute per il secondo acquisto
Come utilizzarlo
  • In diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute sul secondo acquisto o su altri atti successivi;
  • In diminuzione dell'Irpef dovuta per l'anno in cui è stato riconosciuto il credito
  • In compensazione di altri tributi o contributi da versare con il modello F24

Se per il nuovo acquisto si prevede un' imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta, come illustrato nella tabella sottostante.

Come calcolare il credito di imposta
Valore
prima casa
Imposta
pagata
Valore
nuova prima casa
Imposta
dovuta
Bonus
spettante
Imposta
da pagare
77.469 3.099 103.291 4.132 3.099 1.033
103.291 4.132 154.937 6.197 4.132 2.065
154.937 6.197 129.114 5.165 5.165 0
206.583 8.263 165.266 6.611 6.611 0

Il credito d'imposta può essere utilizzato:

  • in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
  • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso;
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).


Recupero IRPEF INTERESSI PASSIVI DEI MUTUI

L'articolo 2 della legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388, per quanto concerne la detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto della prima casa, ha introdotto nuove disposizioni di maggior favore per il contribuente. Infatti, dal 1° gennaio 2001 la detrazione di imposta può essere riconosciuta a condizione che:

  • l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (termine elevato da sei mesi a un anno dal 1° gennaio 2001);
  • l'acquisto dell'unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.

Nel linguaggio comune i due termini "prima casa" ed "abitazione principale" vengono usati come sinonimi, ma non è così.
La "prima casa" è l'immobile che si acquista per primo nel comune dove si ha o si intende trasferire la propria residenza, ed ha le sue agevolazioni che competono anche se esso viene dato in affitto, a condizione che sia la prima casa posseduta nel comune.
Per "abitazione principale" si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione redatta ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare che la sua dimora effettiva è diversa da quella risultante in anagrafe.
L'abitazione principale ha diritto a due forme di agevolazione:

  • l'esenzione Irpef
  • la possibilità di recuperare, in caso di riacquisto, l'imposta di registro o l'Iva pagata sulla prima casa.

Il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata.

Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento sia militare che civile.
Per i mutui ipotecari stipulati per l'acquisto della "prima casa" da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione del 19% dell'imposta sul reddito per i seguenti oneri:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

Tra gli oneri accessori vanno compresi, tra gli altri, la commissione dovuta per l'intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili per la stipula del contratto di nutuo ipotecario, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc.

L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione del 19% è di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non può superare 686,8 euro (19% di 3.615,20 euro).
Con la Finanziaria 2008, il tetto imponibile su cui applicare la detrazione del 19% è stato elevato a 4.000 euro, quindi per una detrazione annua di 760 euro.
Se il mutuo è cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote.
L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che:

  • entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;
  • entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla concessione edilizia o da atto equivalente. In tal caso la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.

Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993 l'importo massimo detraibile è di € 3.615,20 per ogni mutuatario, a condizione che:
  • l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale alla data dell'8 dicembre 1993;
  • nella rimanente parte dell'anno 1993, e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.
Sui mutui ipotecari stipulati dopo il 1° gennaio 1993 la detrazione spetta per un importo complessivo di € 3.615,20, se sussistono le seguenti condizioni:
  • l'immobile è stato adibito ad abitazione principale entro sei mesi dall'acquisto (ovvero entro l'8 giugno 1994 per i soli mutui stipulati nell'anno 1993), ma a decorrere dall'anno 2001 entro un anno;
  • l'acquisto è avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo ovvero, a decorrere dal 2001, entro un anno.
  • L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la destrazione del 19% era (fino al 31 dicembre 2007) di 3.615,20 euro. Con la Finanziaria 2008 (legge n. 244 del 2007), la detrazione annuale del 19% sugli interessi dei mutui ipotecari per l'acquisto dell'abitazione principale passa a 4.000 euro. La nuova normativa si applica al periodo d'imposta 2008 (e quindi con effetto per la dichiarazione dei redditi del 2009) dando la possibilità di detrarre un importo pari al 19% degli interessi passivi, in misura non superiore a 4.000 euro, in pendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili e stipulati per l'acquisto della "prima casa".

Tabella riassuntiva dei mutui per acquisto abitazione principale
data
stipula mutuo
limite detraibilità
(19% di interessi e oneri aggiuntivi)
termine per adibire
ad abitazione principale
data di acquisto
prima del 1993 € 3.615,20
per ciascun cointestatario
8/12/1993  
1993 € 3.615,20 complessivi
(anche se il contribuente dal
9/12/93 ha variato l'abitazione
principale per motivi di lavoro)
8/06/1994 6 mesi antecedenti
o successivi
alla data
di stipulazione
del mutuo
1994/2000 € 3.615,20 complessivi entro 6 mesi dall'acquisto
2001/2007 entro un anno
dall'acquisto o dal rilascio
dell'immobile
acquistato locato
(due anni in caso
di ristrutturazione in corso)
un anno antecedente
o successivo
alla data
di stipulazione
del mutuo
2008 € 4.000 complessivi


Detrazione 50% spese per box pertinenziale

L'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 282/E del 7.7.2008, torna sull'argomento della detrazione del 50% dall'IRPEF per le spese dovute alla costruzione di box auto, con particolare riguardo all'inclusione nel beneficio degli acconti pagati prima del rogito.

Si ricorda che, ai sensi dell'art. 1, comma 1, della L. 449/1997, è riconosciuta una detrazione IRPEF del 50% della spesa sostenuta a coloro che costruiscono autorimesse e posti auto pertinenziali anche a proprietà comune, e che tale beneficio è esteso anche agli acquirenti di tali beni già realizzati, limitatamente alle spese imputabili alla sola costruzione, a condizione che le stesse siano comprovate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore (cfr. Risoluzione n. 95/2000).

Nella fattispecie l'Agenzia ha analizzato il caso di soci di cooperative edilizie che pagano acconti conseguentemente all'accettazione della domanda di assegnazione degli immobili, non sempre verbalizzata.

Già con la recente Risoluzione n. 38/2008 (Vedi testo e nota - Solo abbonati) l'agenzia ha ritenuto non applicabile l'agevolazione fiscale in oggetto a tutti coloro che hanno sostenuto la spesa prima del rogito notarile e senza aver effettuato la registrazione del preliminare di vendita, necessaria ad accertare, al momento del pagamento, l'esistenza del vincolo pertinenziale richiesto dalla citata L. 449/1997. Contraddicendo tale orientamento, l'Agenzia ha ritenuto di ammettere i soci delle cooperative edilizie alla detrazione per gli acconti pagati con bonifico relativi al costo di costruzione del box pertinenziale, fin dall'accettazione della domanda di assegnazione, anche in assenza della sua registrazione.

In tal senso l'Agenzia ha dunque chiarito che nella particolare fattispecie relativa all'assegnazione di alloggi e box pertinenziali da parte di cooperative edilizie, la sussistenza del vincolo pertinenziale tra gli immobili risulta formalizzata già in sede di accettazione da parte del Consiglio di Amministrazione della domanda di assegnazione, anche se non registrata.

Noi Planet | Servizi | News | Notizie Utili | Cookie Policy
2016 © Planet immobiliare S.r.l. P.iva 03689610966
Top