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Spese e tasse

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Spese per l’acquirente (imposte per l’acquisto)

La disciplina normativa che regola tale fattispecie è alquanto complessa e può essere schematicamente semplificata, avendo riguardo ad un profilo soggettivo e ad uno oggettivo.
Sotto il primo punto di vista, è opportuno sottolineare come due siano i principali tipi di imposta correlati alla compravendita immobiliare: l'imposta di registro (e le relative imposte ipotecarie e catastali) e l'IVA.
L'applicazione dell'una o dell'altra imposta è principalmente ma non esclusivamente connessa con la qualificazione soggettiva della parte venditrice.

L'imposta di registro si applica infatti in tutte le ipotesi in cui il venditore sia un soggetto privato non imprenditore nonché in alcuni particolari casi di vendita da parte di imprese, in considerazione del genere di bene compravenduto e di altre specifiche circostanze (ad esempio temporali). L'IVA si applica, invece, tendenzialmente e sempreché ricorrano talune circostanze, alle vendite effettuate da imprese, chiunque sia l'acquirente. A seguito di recenti modifiche normative, l'ambito di applicazione del regime fiscale dell'I.V.A. è ormai residuale: in sintesi solo ove un'impresa costruttrice o ristrutturatrice venda un immobile abitativo (e relative pertinenze) entro quattro anni dall'ultimazione dei lavori, la compravendita è soggetta ad IVA, cosicché l'acquirente sconta quest’ultima pagandola nelle mani dell'impresa stessa; al contrario se la vendita avviene dopo 5 anni dall'ultimazione o trattasi di vendita di abitazione da parte di impresa non costruttrice né ristrutturatrice, l’acquirente paga l'imposta di registro nelle mani del notaio (con possibilità di applicazione del meccanismo del così detto prezzo valore, al riguardo si veda più approfonditamente nella sezione dedicata al "prezzo e valore tassabile").

Dette imposte sono alternative, nel senso che l'applicazione di un tipo preclude l'applicazione dell'altro. Nell'ambito di ogni tipo di imposta, vi è poi una diversificazione di aliquote (ossia della percentuale di tassazione da calcolare sul valore dichiarato) in considerazione anche qui, della natura del bene e del soggetto (questa volta) acquirente (e di eventuali particolari agevolazioni che lo stesso può richiedere).

Schematicamente ed esemplificando si può così sintetizzare:
  • vendita da impresa costruttrice/ristrutturatrice nei 4 anni: IVA (4%-10%-22%) (salvo terreni agricoli);
  • vendita da imprese diverse: IVA (4%-10%-22%) (solo se immobili non abitativi e terreni edificabili altrimenti imposta di registro);
  • vendita da privati: imposta di registro (2%-9%-22%) (in considerazione della natura del bene).

Spese per il venditore (aspetti fiscali connessi alla compravendita)

Essendo entrati in argomenti riguardanti anche l’ottica del venditore, è opportuno, sempre da tale punto di vista, ricordare che la tanto onerosa INVIM (imposta originariamente gravante sull’alienante in conseguenza della cessione di un immobile) è stata definitivamente abolita, con duplice enorme sollievo anche per il notaio stesso, stante non solo la complessità del suo calcolo ma anche (come sempre) per il gravoso ruolo di esattore che lo stesso era chiamato per legge a compiere.

Ciononostante risulta proficuo sottolineare che il venditore potrebbe comunque esser tenuto al pagamento di talune somme nel caso in cui rivenda nei 5 anni dall’acquisto un immobile dallo stesso non abitato (per quanto acquistato come prima casa) ad un prezzo maggiore di quello di acquisto.

La normativa attuale prevede infatti che qualora egli intenda vendere la sua casa, nel caso in cui questa sia un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni (ma sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, mentre sono inclusi in ogni caso i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione), se, addivenuto alla vendita, da essa  ricava una “plusvalenza”, che consiste nella differenza positiva tra il corrispettivo percepito ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (spese notarili, spese di manutenzione straordinaria); tale plusvalenza incrementando il reddito personale complessivo del soggetto venditore, viene così tassata in sede di dichiarazione dei redditi.

Con l’entrata in vigore della legge finanziaria del 2006 (legge 23 dicembre 2005, n. 266 ) il quadro normativo è mutato.
In deroga alla disciplina suesposta, l’art. 1, comma 496 di tale legge prevede che il venditore (solo ove sia una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione) possa scegliere di pagare sulla plusvalenza realizzata un' imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito del 20% esprimendo al notaio rogante tale volontà in sede di atto di compravendita e versando direttamente nelle mani del notaio stesso l'importo corrispondente a tale imposta: sarà quindi il notaio a curare tutti gli adempimenti relativi (pagamento/comunicazione all'Agenzia delle Entrate).

In tal modo il venditore ha la facoltà di richiedere al notaio l’applicazione dell'imposta sostitutiva, così come di avvalersi dell'imposta ordinaria in sede di dichiarazione dei redditi, e sicuramente sarà lo stesso notaio ad indirizzare il cliente verso la scelta della forma contributiva più conveniente.

Si rimanda, infine, al paragrafo relativo alle agevolazioni della prima casa per quanto concerne la decadenza delle agevolazioni fiscali della prima casa nel caso in cui si rivenda nel quinquennio una abitazione acquistata usufruendo delle predette agevolazioni. Top page

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