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MUTUI: IL MERCATO 2020

07-01-2020
Mutui: il mercato 2020

La politica delle banche sullo spread e l'opzione della surroga al fine di migliorare le condizioni del finanziamento.

Come sarà il 2020 per il mercato dei mutui? I tassi saliranno o scenderanno? Sarà ancora conveniente cambiare banca? Sono domande che si stanno ponendo le circa 250mila famiglie che ogni anno stipulano un nuovo mutuo, senza contare tutti coloro – e nell’ultima parte del 2019 hanno fatto la parte del leone – che surrogano (spostano il mutuo presso un’altra banca che offre condizioni in termini di tasso e durata più convenienti) o rinegoziano (convincono la propria banca a migliorare le condizioni di partenza).

Lo spread

 Negli ultimi due anni si è verificato qualcosa di irripetibile su questo fronte. Alcune banche hanno deciso addirittura di azzerare gli spread sui mutui a tasso fisso, rinunciando praticamente a portare a casa utili dal mutuo. Una politica dettata dalla forte competizione del settore e dal fatto che alcuni istituti hanno iniziato a considerare il mutuo come un prodotto attraverso il quale acquisire nuovi clienti, ai quali successivamente proporre prodotti finanziari più remunerativi per la banca. Nell’ultima parte del 2019 gli “spread azzerati” sono stati eliminati dalle offerte. Ma nel complesso restano comunque molto bassi: sul fisso gli spread migliori partono da 50-60 punti base, sul variabile da 80 punti base.

I tassi
Ad agosto 2019 gli indici Irs sono addirittura scivolati sottozero. Dopodiché sono risaliti ma si posizionano su livelli comunque eccezionalmente bassi. L’Irs a 20 anni è allo 0,56% e il 25 allo 0,59%. Ciò significa che aggiungendo uno spread di 50-60 punti base otteniamo un tasso fisso di poco superiore all’1%. Con l’Eurirs a 10 anni - che è molto più basso (0,17%) – le offerte di mutuo scendono agevolmente anche sotto la barriera dell’1%.

Sul fronte degli Euribor a 3 mesi – e quindi dell'universo dei mutui a tasso variabile – i future a 5 anni indicano che rimarrà intorno a -0,38% (quindi ancora da sottrarre allo spread) per i prossimi 12 mesi. Dopodiché è prevista una lentissima risalita fino ad azzerarsi intorno a marzo 2024. Si tratta di previsioni che possono cambiare nel tempo ma danno l’idea netta che in questo momento i mercati non si aspettano scossoni sul fronte Euribor, e di conseguenza non si aspettano rialzi dei tassi da parte della Bce, né forti balzi in avanti dell’inflazione.

Quindi chi sta rimborsando un mutuo a tasso variabile ha poco da preoccuparsi sull’aumento delle rate tanto nel 2020 quanto nei prossimi 2-3 anni (e probabilmente anche per tempi più elevati). Nonostante questo oggi tanto i nuovi mutui quanto le surroghe sono dominate dal fisso. Questo perché ad agosto tra fisso e variabile non c’era quasi più scarto. Mentre oggi, dopo la risalita degli Irs, i variabili sono tornati più convenienti in partenza di circa 40-50 punti base. Forse ancora poco per invertire il mega-trend a favore del fisso. Ma quanto basta per stimolare i mutuatari più evoluti – o quelli che optano per durate brevi dove il rischio aumento è di conseguenza più bassa -a riconsiderare questo prodotto.

 

FONTE: IL SOLE 24 ORE

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